À l’heure où l’accession à la propriété devient de plus en plus complexe et difficile pour les ménages modestes, le Bail Réel Solidaire intervient en tant que réponse innovante et évidente. Fondé sur la dissociation du foncier et du bâti, ce dispositif permet de rendre le logement neuf plus accessible tout en sécurisant les projets immobiliers.
Le BRS n’est pas uniquement un outil social : c’est aussi un levier stratégique et un facteur de différenciation sur un marché concurrentiel.
Une solution innovante au service de l’accessibilité et de la stabilité
Un modèle de dissociation foncier / bâti pour réduire le prix d’achat
Le principe du BRS repose sur le fait que l’acquéreur n’achète que le bâti, et non le terrain : celui-ci demeure la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), agréé par l’État, qui le met à disposition moyennant une redevance peu élevée.
Ce modèle permet de faire baisser le coût d’acquisition global de 15 à 40 %, selon la localisation et la nature du programme. En complément, l’acheteur bénéficie de plusieurs avantages :
. Une TVA réduite à 5,5 % sur le prix du logement neuf
. Une éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ)
. La possibilité d’exonération de taxe foncière sur 15 ans dans certaines communes
Ces facteurs conduisent à des logements neufs accessibles aux ménages modestes, dans des zones où le coût du foncier rendait cela quasiment impossible.
Un cadre juridique structuré et rassurant pour les promoteurs
L’OFS joue un rôle central dans le dispositif BRS : il acquiert le foncier, encadre les conditions d’accession, perçoit la redevance, et assure la pérennité sociale du logement. La relation entre l’OFS, le promoteur et l’acquéreur est régie par un Bail Réel Solidaire, signé pour une durée de 18 à 99 ans.
La revente est strictement encadrée : le prix est plafonné, le prochain acheteur devra respecter les conditions de ressources, et l’OFS conservera un droit de préemption.
Ces règles permettent ainsi que le logement reste accessible dans la durée, tout en sécurisant la valeur du bâti pour l’accédant.
En ce qui concerne les promoteurs, ce cadre juridique représente une véritable garantie, avec un montage clair, des partenariats institutionnels solides et un foncier souvent déjà maîtrisé. Il représente en outre un argument fort et légitime auprès des collectivités, de plus en plus sensibles aux logiques de mixité sociale.
Le BRS, un levier de développement pour les acteurs de Station 9
Une réponse attendue par les territoires et un marché en forte croissance
L’essor du Bail Réel Solidaire est manifeste : en 2024, plus de 3 700 logements ont été livrés avec ce dispositif. Près de 20 500 sont en cours de développement : un chiffre en nette progression par rapport aux années précédentes.
Cette réussite répond aux attentes des :
. Collectivités : elles peuvent proposer une accession abordable tout en maîtrisant la spéculation foncière
. Ménages : ils bénéficient d’une alternative à la location ou aux parcours d’accession classiques
. Opérateurs immobiliers : il disposent d’un moyen de lancer des projets là où les prix du foncier bloquaient jusqu’alors les opérations
Le BRS devient une opportunité commerciale et stratégique, tant pour les promoteurs que les prescripteurs, en offrant l’opportunité d’accéder à de nouveaux marchés et de proposer des programmes qui se démarquent.
Intégrer le BRS à sa stratégie de vente et de prescription
Les professionnels de l’immobilier ont aujourd’hui toutes les clés pour faire du BRS un véritable avantage dans leur développement. En effet, en intégrant ce dispositif dès les prémices de leurs opérations, ils peuvent proposer des logements à coût maîtrisé dans des zones à forte tension foncière, mais aussi renforcer leurs relations avec les collectivités locales, qui valorisent de plus en plus les projets socialement responsables.
En formant leurs équipes, en collaborant avec des OFS de confiance, et en adaptant leurs outils de vente à ce modèle spécifique, les promoteurs et prescripteurs créent une offre accessible, différenciante, et parfaitement alignée avec les grandes idées de la politique du logement.
Le BRS n’est pas qu’un mécanisme juridique : il représente un véritable levier d’image, de performance commerciale et de pérennité.
Ainsi, dans un marché de plus en plus exigeant, maîtriser le Bail Réel Solidaire représente un vrai avantage : il permet d’anticiper les attentes des ménages, de répondre aux objectifs des territoires, et de consolider une stratégie de croissance durable.
